Reto Inmobiliario Zenit.4

Este documento no solo se usa como parte de reto Zenit, sino también como el gran reto, convencer a mi mujer.

En lugar de:

• Pagar residencia universitaria durante 5-6 años
  → (desde 60.000€ - 80.000€, gasto puro, sin retorno)

Se plantea:

• Comprar vivienda
• Alquilar habitaciones a estudiantes
• Cubrir el coste de alojamiento de Nacho
• Generar posible flujo de caja
• Conservar activo revalorizable a medio plazo

Motivos:

• Zona tradicional de estudiantes
• Cercanía a servicios y vida universitaria
• Alta demanda de alquiler por habitaciones
• Potencial alquiler turístico/estacional en verano

Consideración clave

La universidad está algo alejada del casco antiguo, pero:

• Transporte público ≈ 15–20 min
• Los estudiantes priorizan vivir en el centro

Tipo de inmueble

• Piso en edificio sin ascensor (mejora rentabilidad)
• Mínimo 3 habitaciones (ideal 4)
• Reformado (no dedicar tiempo a reforma)
• Distribución funcional para alquiler por habitaciones

Se descarta

• Reformas integrales
• Viviendas en zonas periféricas

Prioridad: optimizar tiempo y rentabilidad, no especular con reforma.

Durante curso académico (10 meses)

• 2–3 habitaciones alquiladas a estudiantes
• Nacho ocupa una habitación
• Objetivo: cubrir hipoteca + gastos

Verano (julio-agosto)

• Alquiler temporal a estudiantes de otras ciudades
• Posible alquiler por semanas

• Nacho finalmente no estudia en Cádiz
• Morosidad estudiantil
• Vacíos en verano
• Subida tipos de interés

Nacho termina carrera → ¿Vender o mantener como activo?

Hoja de ruta

Marzo 2026 - Febrero 2027

Objetivo: validar viabilidad sin compromiso

• Estudio precios Cádiz centro (3–4 habitaciones).
• Estimación alquiler por habitación.
• Simulación hipotecaria.
• Evaluación rentabilidad potencial.
• Identificación zonas óptimas casco antiguo.
• Búsqueda apartamentos

Solo análisis. Cero visitas.

Curso Septiembre 2026 - Febrero 2027

• Adaptación Nacho
• Carrera exigente.
• Validar continuidad real.
• Confirmar que supera primer trimestre.
• Reducir riesgo de abandono.

Semestre de observación y validación.

Febrero 2027

Condición:

• Primer semestre superado.
• Continuidad académica clara.
• Compromiso real con la carrera.

Este momento es el
doble check...

Cádiz destaca por ofrecer precios de alquiler y compra por m² significativamente más asequibles que en ciudades como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca, con valores alrededor de 11,7 €/m² en alquiler y 2.811 €/m² en compra en su zona centro, y variaciones anuales moderadas del 3-5%.

Idealista. Filtros

• Tipo vivienda: Piso, ático, dúplex, apartamento
• Situación vivienda: Disponible sin ninguna situación anterior
• Habitaciones: 3, 4 o más
• Baños: 2 o 3
• Estado: Buen estado (importante NO queremos obra nueva ni a reformar)

** Hay muchos anuncios repetidos mostrados por diferentes inmobiliarias, con diferentes precios lo cual nos da un alto poder de negociación.

El primer apartamento más barato que encontramos en idealista es por un valor de 202.000€ con 3 habitaciones y 78m2, en buen estado, sin negociar, si calculamos su rentabilidad en la cual nuestros ingresos son 2 habitaciones a 400€/habitación*12 meses = 9.600€ siguiendo la calculadora del inmueble (→ver excel-v1) vemos que es rentable pero NO autofinanciable desde este escenario.

Siguiendo este ejercicio de este apartamento para lograr que sea autofinanciable la operación y mantenemos los mismo ingresos, el precio de compra que podemos ofrecer es de 133.200€, es decir una rebaja del 34,06%, siendo honesto sería muy difícil lograr dicha rebaja.

Para que la operación nos salga rentable y autofinanciable, tenemos que aumentar los ingresos... más estudiantes, 4 o 5 habitaciones.

Idealista. Filtros

• Tipo vivienda: Piso, ático, dúplex, apartamento
• Situación vivienda: Disponible sin ninguna situación anterior
• Habitaciones: 4 o más
• Baños: 2 o 3
• Estado: Buen estado (importante NO queremos obra nueva ni a reformar)

Resultado: 127 anuncios

** Hay muchos anuncios repetidos mostrados por diferentes inmobiliarias, con diferentes precios lo cual nos da un alto poder de negociación.

El primer apartamento más barato que encontramos en idealista es por un valor de 230.000€ con 4 habitaciones y 104m2, en buen estado, sin negociar, si calculamos su rentabilidad en la cual nuestros ingresos son 3 habitaciones a 400€/habitación*12 meses = 14.400€ siguiendo la calculadora del inmueble (→ver excel-v2) vemos que es rentable pero NO autofinanciable desde este escenario.

Siguiendo este ejercicio de este apartamento para lograr que sea autofinanciable la operación y mantenemos los mismo ingresos, el precio de compra que podemos ofrecer es de 219.200€, es decir una rebaja del 4,7%, siendo honesto sería muy realista lograr dicha rebaja. Trataremos de hacer una rebaja entre el 5% y 10%, una media del 7% con una oferta final de 213.900€.

Buscamos otro escenario con más ingresos, sería un apartamento con 5 habitaciones. El primer apartamento más barato que encontramos en idealista es por un valor de 250.000€ con 5 habitaciones y 125m2, en buen estado, sin negociar, si calculamos su rentabilidad en la cual nuestros ingresos son 4 habitaciones a 400€/habitación*12 meses = 19.200€ siguiendo la calculadora del inmueble (→ver excel-v2-PLUS) vemos que SI es rentable y autofinanciable desde este escenario inicial y sin negociación.

Siguiendo el mismo ejercicio que los casos anteriores trataremos de hacer una rebaja entre el 5% y 10%, una media del 7% con una oferta final de 232.500€ siguiendo la calculadora del inmueble (→ver excel-v2-PLUS) vemos que SI es rentable, autofinanciable, realista y muy interesante la operación.

En Cádiz ciudad, en verano, los apartamentos turísticos se mueven ya claramente en rango “alto” y suben bastante en julio y agosto.

Precio por noche en julio-agosto

En portales de alquiler vacacional, el precio medio por noche en Cádiz para la primera quincena de julio ronda unos 240–270 € y sube hacia 280–290 € en agosto para apartamentos completos (no habitaciones sueltas). En agosto se han visto medias de alrededor de 160 € por noche en alojamientos tipo hotel/habitación, pero los apartamentos bien situados y de calidad se colocan más cerca de 180–280 € según zona y calidades.

Coste por semana y por mes

Tomando esos promedios, una semana en julio suele situarse en unos 1.600–1.900 € por apartamento, y en agosto aproximadamente 1.900–2.100 € la semana para ubicaciones buenas en Cádiz ciudad. Para un mes completo, muchos anuncios y agregadores sitúan el alquiler vacacional alrededor de 2.900–3.200 € de media, aunque en pleno verano y en zonas muy demandadas es habitual ver cifras superiores (3.500–4.000 € si es buena ubicación y piso cuidado).

Adicionalmente, se pueden obtener ingresos considerables durante los meses de julio y agosto, incluso después de deducir la comisión del 20% de una agencia de comercialización.

Actualmente no se si dispongo del capital necesario para cubrir la entrada de la inversión.

Sin embargo, mi estrategia financiera personal no consiste en descapitalizarme y perder mi liquidez, sino en asignar el capital actual a activos con mayor potencial de crecimiento.

En este momento estoy construyendo una cartera diversificada basada en:

• Acciones de dividendos
• ETFs indexados
• Acciones individuales (laboratorio de inversión)
• Otras inversiones a descubrir en Zenit.4

El objetivo de esta cartera es generar crecimiento compuesto y posibles accidentes positivos de riqueza a largo plazo.

Por este motivo, prefiero estructurar la inversión inmobiliaria utilizando apalancamiento financiero en lugar de consumir capital propio.

La adquisición del inmueble se plantea con una financiación bancaria aproximada del 80% del valor de compra. Esto implica que el proyecto requiere aproximadamente:

Capital inicial estimado:

Actualmente dispongo de activos inmobiliarios previos que permiten estructurar esta financiación mediante una de las siguientes opciones:

• Ampliación de hipoteca
• Doble hipoteca

Tabla resumen de los 3 escenarios alquiler estudiantes:

El análisis muestra que el factor decisivo no es solo el precio del inmueble, sino el número de habitaciones disponibles para alquilar. Con 3 habitaciones, el modelo depende demasiado del verano y la vivienda no llega a autofinanciarse únicamente con el alquiler estudiantil. Con 4 habitaciones, la operación alcanza el equilibrio: el alquiler durante el curso cubre los costes y el verano genera beneficio adicional. Sin embargo, es con 5 habitaciones cuando aparece el verdadero potencial de la inversión, ya que el inmueble puede generar flujo de caja incluso sin contar el verano y alcanzar rentabilidades totales cercanas al 10–12% anual, aunque este escenario es más complejo al tener que conseguir hasta 4 personas en el piso.

También es importante saber si dicha inversión es rentable vs mercado, y podemos ver que el modelo V2 y V2+ superan la rentabilidad media del mercado, lo que indica que el valor de la operación no está solo en la revalorización del activo, sino en la optimización del alquiler por habitaciones.

¿Que esperamos hacer cuando Nacho haya terminado la universidad?

Tras cinco años de explotación del modelo de alquiler, el proyecto alcanza su punto estratégico de decisión.

En este momento se evaluarán tres variables clave:

• Valor actual del inmueble
• Deuda hipotecaria pendiente
• Flujo de caja generado durante los años de explotación

El objetivo es determinar si conviene vender el activo, mantenerlo como generador de ingresos o prolongar la inversión a largo plazo.

Supongamos el escenario que consideramos más optimista:

Compra estimada: 232.500 € (escenario V2-PLUS con negociación)

Si el mercado inmobiliario crece 2,8% anual:

Valor 2032 = 232.500×(1.028)^5

Resultado aproximado: ≈ 266.700 €

Después de 5 años (60 cuotas) en una hipoteca de 20 años:

Después de 5 años (60 cuotas) en una hipoteca de 20 años:

En el escenario ideal V2 PLUS oferta tiene:

3.106 € – 3.969 € / año de cashflow.

Tomando media: ≈ 3.500 € / año

En 5 años: ≈ 17.500 €